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| 投资商铺：规避风险是第一要义 |
| 2008-04-18
作者：国新 |
国新/文 侯震军/插图
面对不景气的投资市场，有远见的投资者已经将视线聚焦在商铺的投资上。相比大起大落的证券市场，固定资产的投资似乎更令人放心。
但是，投资商铺绝不是个简单的活儿，本期的理财版就要帮你指点迷津。或许，“下一站老板”就是你！
外地商铺:一只诱人的“肥羊”
投资房产的人都知道，上海是全国房产价格的“领头羊”。有资料显示:2007年，上海的商铺平均销售价格在每平米20000至30000元上下，而外地的商铺大都在3000至8000元之间。
不可否认，外地的商铺价格比上海的商铺低得多，而商铺的含金量却不比上海的商铺低。也正是这种比价效应，才使得上海人趋之若鹜、唯恐不及。但是，许多商铺投资者却犯了一个非常低级的错误，即上海的投资环境是任何外地中小城市不可比的。把在上海的买房经验搬到外地去使用，岂有不栽跟头之理？
异地销售期铺的四个陷阱
一、擅自改变项目性质及建房用途，把一般工业用厂房当作商铺出售，给将来办房产证带来困难。
二、虚假广告宣传，把建设规模、投资回报、业态经营等，说大说高说好。
三、虚报投资额，资金无保障。
四、用“鸟瞰式”效果图误导。
你必须知道的五个要素
一、必须知道该商铺建设的全面情况。不了解该商铺的土地性质、建设规模、资金来源、未来业态、销售对象、城市人口及消费观念等问题，你就不能轻易投资。
二、必须知道商铺的投资回报率是多少。在房地产发展比较成熟的国家，商铺投资的回报率平均可达到8％～10％。
三、必须知道商铺是要养的。因为需要租住宅的人远比租商铺的人多得多，住宅租不出去还可以自己住；商铺则不同，租不出去或者无法经营，投资的损失就大了，因此投资商铺一定要理性分析，要有养铺的心理准备。
四、必须知道商铺真实的市场价格。商铺的价格要比住宅的价格高得多，应该按照同一区域住房的一定倍率来确定商铺售价，有人认为县级市应是1∶1.5至1∶2，地级市应是1∶2至1∶3，省城以上的大城市应是1∶3至1∶5。大商场的层低的比率大，层高的比率小。
五、必须知道住宅与商铺的贷款政策不一样。住宅最高可以按2成、30年贷款；而商铺最多只能贷6成、10年，其贷款利率也是不折不扣的。
三大纪律一定要坚持
投资商铺与其他投资一样，也受各种因素的影响，因此没有任何人能保证商铺投资做到稳赚不赔。上海某开发商在沪上开发的服装城相当成功。2004年，该开发商又在苏北某市的城乡结合部建造了一座服装城，投资者多为上海人。时至今日，该服装城建成三年开业两次都没有成功。你想想看，一个不足30万人口的小城市，市中心有大小服装店铺上千家，谁会跑到城乡结合部去卖服装？可怜的商铺投资者呀，出资几十万，投资四年多，至今没见一分钱。但只要真正坚持做到不违犯投资商铺的“三大纪律”，那么，即便你是初涉此道的投资者，也会在商铺投资中有所斩获。
第一，一定要坚持做到开发商没有上市公司背景的商铺不买。
第二，一定要坚持做到没有专业团队管理的商铺不买。
第三，一定要坚持做到没有填补城市业态空白的商铺不买。
八项注意切莫忘记了
在房价一日高过一日的今天，投资外地的商铺一方面可以避开本地的高房价压力，另一方面又能实现投资高收益。因此，到外地去投资商铺已经成为一种投资趋势。但是到外地去投资买铺也并非是“一本万利”的事情，它也面临着众多的风险，投资者还要做到“八项注意”:
一、要注意投资风险。目前，价格较低的商铺一般多在二三级城市，这些城市基本不具备铺价骤然上涨的条件。二、注意信息风险。投资者面临着楼盘信息滞后、对异地风俗以及投资习惯缺乏必要了解等问题。
三、注意投资后的管理问题。尤其是用于休闲娱乐或综合性的商铺，千万不要盲目投资。
四、注意产权风险。外地集资建铺现象较多，有的可能只有大产证，这样的商铺不受法律保护。
五、注意付款风险。一般商铺都要求一次性付款，这就把全部风险转移到了投资者身上，另外，商业贷款对外地人的限制也多，例如要求提供本地户口担保人、收入证明等。
六、注意房屋质量风险。一些开发商资质低、专业水平不足，房屋质量难保证。
七、注意经营管理风险。一些外地商铺由于业态选择的不当，个别开发商在唱“空城计”。
八、注意收益风险。有的开发商因欠债较多，截留挪用投资者的投资回报，致使投资收益不能及时兑现。
商铺投资战术揭秘
首先是要当战略家。在投资之前，一定要全面了解商铺所在地的经济、文化及发展前景，了解所在区域的经济战略地位，特别是商铺所在城市的人口结构、人口消费、人流量、人均可支配收入等若干要素均不可忽视。
其次是要打持久战。投资商铺要看长期的出租收益，不看短期的铺价涨跌，只有出租收益增长，铺价才能上涨。投资者一定要明白，商铺的年收益超过8％才可以投资，年收益一旦提高到16％，你的商铺价值就等于翻了一番，持久持有比转手获利收益率更高。
第三是要打阵地战。打一枪换一个地方，不如在某个城市建立投资根据地。
链接
经过过去五年市场的磨练，真正取得很好投资成果的商铺类型是底商、商业街、批发市场、专业市场，也就是说，适合于个人来做投资的商铺类型主要是这几个类型。与之形成鲜明对比的是全国范围之内的购物中心、商场的这些产权商铺。产权商铺的投资到目前为止，从我们的观察来看，包括北京、上海、重庆以及二线、三线城市，90％以上的产权商铺项目都是失败的。
原因是产权商铺——商场、购物中心里面的商铺、铺位承诺回租承诺回购，或者不作承诺只是承诺来做统一经营管理，这种项目的风险的确很大。
建议投资人要特别的关注，原则上不去参与商场、购物中心这些类型的产权商铺的投资。
——中华商铺网
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