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| 找哪家银行最划算 解读房贷新政下的二房时代 |
| 2007-10-23
作者：田田 |
找哪家银行最划算 解读房贷新政下的二房时代
“房贷新政”已经发布二十余天，购买第二套房四成以上的贷款首付和10％的利率上调成为关注的热点。目前各大银行对于新政的执行现状各不相同，第二套住房到底如何认定，不同情况的买房者选择哪个银行贷款划算——本报为你解读房贷新政。
本报记者田田/文
第二套房银行定义各不同
翻遍近日大量的新闻报道，还是搞不清啥算“第二套房“，关于“第二套房”的最终认定标准也迟迟没有出台。为了清楚了解各大银行的执行政策和现状，记者以购房者的身份打电话到各个银行咨询，却得到了不同的答复。
工商银行通过媒体发布的细则条款为“以借款人本人为限，若配偶、其他亲属有房屋贷款，不计本人名下。”但17日记者再次咨询之时，客服人员却说，如果配偶方有房产，就算是记者单独买房，仍旧按照第二套房计算。对于记者追问为何答案与新闻上公布的不同，客服人员只能以自己并不清楚、希望记者直接去银行询问为理由，含糊挂断电话。
兴业银行对于“第二套房”的细则出台较早，工作人员很明确地告诉记者，他们已经开始执行央行的新通知，认定标准不按人头，按“户”为单位:“购买第一套房仍按照原来的，首付两到三成；第二套房首付已经提高至四成。”至于如何查询客户的婚姻状况，他们声称“有自己的方式”。
民生银行在央行下达“以户为单位”的执行基调后，也最终统一了口径，遵守央行通知。但是他们仍然强调，若客户以个人名义单独买房且之前房贷已经结清，则新买房产不会被认定为第二套房；若是夫妻双方共同买房，如果配偶方有房贷没有结清，此时银行就以户为单位计算，认定新买房产为第二套房。
截至记者发稿前夕，关于“第二套房”的统一认定标准仍未出台，导致如今各大银行的执行细则也在不断的变化中。
银行房贷在松松紧紧中徘徊
个人住房贷款，一直都是银行的优质资产。尤其是在前几年，几乎所有的银行都将其作为发展的战略重点，一度造成这方面大规模的信贷扩张。2005年初，在房价下滑，房产不景气的情况下，为了吸引更多房贷款客户，银行利用各种各样的优惠把房贷放出去。
以白先生为例，2005年初他准备买第二套房屋。当时银行规定他只要出具一张保证书，内容是保证自己购买的是第一套房屋，就能够以第一套房的优惠政策贷款给他。据说，当时沪上银行还相继开设房贷“绿色通道”，为房贷客户提供从看房、买房到贷款的“一门式服务”，还提供相应的利率优惠。有些银行甚至承诺:从申贷到放款最快办妥手续只需3天。
事隔一年半，如今白先生再想买第三套房，他向银行提出是否能够像过去一样操作，给自己首套房贷优惠？银行的回复是:难度很高。事实上，由于今年“5.30”股市大调整，部分股市资金从股市转战楼市，将本已开始逐步升温的上海楼市再加一把火，银行的房贷发放量呈直线上升。
根据上海银监局的统计，2006年下半年，沪上银行房贷发放还处于“负增长”状态，但2007年初就开始一改颓势，到8月份时，当月中资银行个人房贷猛增71.3亿元，创2005年以来单月增量新高。据了解，截至目前，包括工、农、中、建四大国有银行在内的沪上大多数银行都已经提前完成了今年的房贷指标，少数中小银行甚至6月份就已“完工”。
在这样的情况下，多数银行对房贷不得不采取紧缩政策，民生银行上海分行从9月份起就已经基本停止了个人二手房房贷的发放；兴业银行上海分行目前已停止了500万元以上房贷的发放。再回头看看近年国家对房屋贷款愈来愈严格的整体趋势，显然近期内银行已经不太可能再次放开房贷款优惠政策。
新闻背景:
9月27日，央行联合银监会发布通知，明确贷款购买第二套住房，首付款比例不得低于40％的，但通知没有明确究竟以何种方式认定“第二套”住房。
10月15日，央行、银监会出面为各家银行定下基调，确认“以户为单位，夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房则认定为第二套房”。
10月19日，央行联合四大商业银行讨论房贷‘第二套房’的核定标准，预计近日将确立统一的认定标准。 网上各大银行“第二套房”认定细则一览 (截至10月19日) 建设银行:
以户为认定单位计算，央行征信系统中如果有房贷记录但已结清房贷，再贷仍算首套房。配偶中只要有一个已贷款买房，不管是婚前还是婚后财产，若再次购房就算是“第二套住房”。工商银行:
以“户”为认定单位。对于此前通过银行贷款购买住房的，即使已经还清贷款，但再次通过银行贷款购买住房的将被视作第二套住房，不能再享有“首套住房”的优惠措施。
交通银行:
以“个人”为单位界定“第二套房”，如果夫妻其中一人贷款买过房，没有房贷的另一个人再贷款买房就可以被认为是购买“第一套住房”，那么，用他的名义就可以正常的政策拿到房贷。另外，结清贷款后再贷款购买的第二套房子，也可视为“第一套住房”
招商银行:
以“个人”为单位来计算房产。第一套房产的贷款即便已经还清，第二套房产的贷款也只能最多贷到六成。
民生银行:
以“户”为认定单位。但若以个人名义单独买房，如果之前房贷已经结清，则不会被认定为第二套房；如果是夫妻双方共同买房，如果其中一方有房贷没有结清，此时就以户为单位计算，认定为第二套房。
兴业银行:
以“户”为单位，即贷款人及其配偶，如果已经在央行征信系统中有过尚未结清的房贷纪录，贷款人的此次房贷将被认定为第二套房贷，必须按照“首付四成，利率上浮10％”的规定来执行。华夏银行:
以“个人”为单位，不包括其家庭成员。也就是说，如果丈夫有房贷，从未有过房贷的妻子去申请房贷的话，银行仍然视作“第一套房”处理。个人房贷的发放，以央行个人征信系统查询结果为标准。只要征信系统查实，借款人在房贷申请日仍有未结清贷款，则一律视为第二套及以上贷款。
浦发银行:
以“个人”为单位界定第二套房，还清房贷便可享受优惠。只要此前房贷已经还清，现在无论第几次申请房贷，都可以按照目前的购买第一套房优惠政策执行。第三套房首付五成，利率上浮20％，并不再受理第四套房的贷款申请。光大银行:
以“个人”为单位界定第二套房，也就是说夫妻二人都可以分别贷款买房。但对于个人来说，即使此前的房贷已经还清，再贷款买房仍被视为第二套房。第三套房将执行42％的首付，利率也调高至1.12倍基准利率，随着按揭房套数的增加，首付比例将按2％的比例递增，利率也将按0.02倍的基准利率递增。
中国银行:
以“户”为认定单位，在央行征信系统里查询夫妻双方的信用状况。如果其中一人已贷款买房，不管是不是婚前财产，都会被认定为第二套以上住房。而且父母已购房的，再以未成年子女名义购买房，也被认定为第二套以上住房。无论是否结清贷款，只要再次贷款，都视作买第二套房，将执行首付四成，利率提高10％，而第三套房的首付提高至五成，利率仍维持基准利率的1.1倍。??
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