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| 给异地购房算笔账 |
| 2007-11-07
作者：田田 |
异地购房本来是一项精明的投资行为，但由此带来的附加成本却并不为外人所知，与当地开发商、中介的矛盾更是让异地购房者疲于奔命。当“距离”带来的“美感”被疲惫替代，你还会选择异地购房吗？异地购房到底有何风险，本报给您算一笔账，异地购房的交易成本、交通成本、维权成本你承担得起吗？
本报记者田田/文
三亚购房拖宕一年不交房两年无果为索回房款辞职
近日，本报接到家住顾戴路的汤先生的投诉。去年年初他在海南三亚购买了一套房屋，但房产商却迟迟不肯履行合约交房，拖延了整整一年零十个月也未见有所说法。为此，汤先生不得不几次三番在上海和三亚之间奔波，聘请律师进行法律诉讼，一年下来耗费了大量的心力和金钱，上周又一次飞到三亚出庭打官司。
随着上海房价的飙升，许多人将投资目光投向了全国其他房价相对较低的城市。汤先生的经历在异地购房者中并不少见。有过类似经历的薛先生如今提起异地购房，就忍不住皱紧眉头。
两年前，颇有投资意识的薛先生被房产中介商的一则广告吸引，广告上写着:“投资一套商铺在海南省海口市的繁华路段，购买以后每年可以享受10％的高额回报率。”如此高的回报率让薛先生心动，而中介的工作人员也竭力向他推荐那套房子。手头正好有一笔积蓄，他觉得买房子一来可以投资升值，二来可以去当地开店经商，所以当时在房展会现场就订了一套，以每平方米1.3万元的价格购买了近70平方米的商铺，总价84万元。薛先生当时也存了个心眼，只付了一半的房款。根据交付期限，房屋应该于2005年3月31日前交付，如果房屋超过三个月未能交付，购买人有权退房。可是如今已经过了两年，房产商却一点消息也没有。薛先生拿着合同打电话给当时的销售人员时，他们的答复却让洪先生很吃惊:“房子要退可以，但是现在没有钱。”现在，薛先生只有求助于律师，律师告诉他，他可以通过法院去起诉开发商，但是由于不动产只能去当地法院起诉，所以薛先生要去海南起诉开发商。“我打算辞职去海南把房款要回来，因为可能需要花上一年半载的时间去打官司。就算拿回了全部房款，这成本对我来说真是太大了。”
七招避险黄金诀窍
做稳赚的异地购房者
近些年来，异地购房已经渐渐成为上海人购房的新趋势。根据中原房产等专业机构有关调查分析，从区域来说，异地购房目标已经不局限于江浙地区，除了上海周边城市，三亚、北海、重庆、青岛等城市也非常热门。从品种来说，既包括多层、高层及别墅住宅，也包括酒店式公寓、商铺等投资性用房。从买房用途来说，为了过四季如春的“候鸟”生活，但更多的还是为了投资养老。与上海相比，异地购房有价格低、升值潜力高的优势，但同时却也增加了不少风险，就像本文开头提到的汤先生和薛先生，除了投资成本之外，他付出的还有大量的交通成本、维权成本，这些恐怕都是他们算这笔账时所没有预想到的额外支出。 投资买房是好事，但因为不了解情况，仅仅看到高额回报的广告语就轻率行动，并不是一个聪明投资者的做法。为此，记者采访了有数十年房产投资经验的田先生，他2004年起就从事异地购房，如今在江苏一带已经有12套商铺。“其实异地购房并不困难，最重要的是你要做一个有心人。”
诀窍一:不要相信广告
“我2004年第一次在江苏买房之前，整整研究了半年多当地的房产情况，才最终出手的。”田先生提醒所有买房人，下定主意之前一定要做足功课，不轻易相信广告，就不会落入陷阱。
“现在上海越来越多的外地房产推介，广告做得一个比一个大，条件开得一个比一个好，可都是真的吗？”他举了一个例子，曾经有某城市房产商打出的商铺广告是“每平方米房价仅10000元，包租每年回报8％的投资收入。”看起来很不错的回报率，但是他在网上一查，却发现当地的一般房价只有2000－3000元，按照一般商铺和居住房的价格比来说，位置最好的商铺价格也只不过是房价的2－2.5倍，也就是4000－7000元之间。但是，该房产公司在上海的标价却是10000元。由此可见，这每年8％的回报率根本就是买家自己的钱。房产商蓄意提高价格，如果这些商铺租出去了，获利的钱都归他们所有，就算没有租出去，他们也绝对不会亏本，甚至还能小赚一笔。
面对纷繁复杂的房产广告，田先生给异地购房者的意见是:通过网络查询基本情况。“当地的房产价格、房产商的资质、曾经做过的项目，一般人对于房产商的评价之类的信息，在网上都可以查到。把所有这些资料汇总起来，相信广告对你们的诱惑就没有那么大了。”
诀窍二:不买“专门为上海人打造”的房产
“要想在外地买对房子，降低异地购房的风险，就应该尽量避免购买那些所谓的‘专门为上海人打造的房产’。”
就以近几年在上海备受推崇的某重庆房产来说，在上海作宣传的时候打出的招牌是“专门为上海人打造的楼盘”。的确，去看过的人都说这些楼盘很不错，江景套房，设备豪华，算是当地数一数二的高档楼盘。但是，却有一个弊端出现了，这样高档的房屋，购买之后究竟是作为投资呢，还是作为居住？已经购买了重庆某江景房的石先生最近刚刚飞去重庆，为的就是要把他的三年前买的房子卖掉:“早就想卖掉了，可是价格一直都很难谈拢。我现在才知道，重庆本地人根本不会买这种楼盘，价格高不实惠，这些楼盘大多数都是像我这种想投资的外地人买的，很少有人住，一到晚上就跟‘鬼楼’似的，灯都没几盏亮着。”
“此类楼盘不能说不好，但却是‘有价无市’，不值得购买。每个月还要交物业管理费，使用率差，空关在那边很浪费。最重要的是，一旦出现问题，你还要飞到重庆去处理，异地官司又有本地倾向，根本划不来。”田先生说，他在异地购房一定会买当地人也买的房子，“至少70％是本地人，这样就算出问题，自然有本地人去和房产商协调，根本不用你出面，少花不少维权费用。”
诀窍三:长期投资耐心等待
“千万不要以为买了房就能赚钱，那可不一定。”田先生分析了一下异地购房的几种类型:一是商铺，属于纯投资；二是酒店式公寓，属于投资加居住；三是公寓式酒店，主要是以旅游休闲为主。“在外地买房，要花得起时间，用长期投资的眼光去看。”
“住房出租应该也可以算是一笔收入吧。”面对记者的提问，田先生不以为然，“外地和上海不一样，租房的人很少。就拿连云港来说，流动人口很少，就算是流动人口，往往也可以通过亲戚、朋友等各种方式解决住宿，租房的需求就更低了，就算再大的房子，租金最多也不会超过1000块。而且房租不像房价上涨得那么快，如果像上海一样以房养房，根本就是不可能的事情。更何况，出租房屋本身就是件麻烦事情，需要不停地去当地办手续，投资成本一下子又高了不少。”
根据田先生的经验，房产最大的升值点就在于房价，这属于长线投资，期限比较长，需要耐心的等待。“也就是用时间去换取金钱吧。”
诀窍四:学会用发展的眼光看外地
对于某些稍微有些投资理念的人来说，去外地投资有时候会有些失落。“不能拿上海的政策去比较外地，要用发展的眼光去看他们。”田先生举了个例子，在上海的个人收益所得税是综合税，为5％，但是在2004年他在连云港买房的时候，连云港的税却是19％。“但当时我的想法是，上海的辐射能力是很强的，为了吸引更多上海的投资，江苏政府一定会改变政策。”果真，时间不过两年，江苏的个人收益所得综合税也变成了5％，田先生一下子每年就多收了近2万元的收入，让其他人都眼红不已。
同样的例子还有在萧山购房的陈先生，05年的时候他无意中发现杭州邻近萧山一处的期房楼盘，每平方米仅售2700元。他认为此房价可以接受，就马上到萧山现场的楼盘销售中心观看楼盘模型。整个规划中的小区还挺吸引人，从杭州市区赶过来看房的人络绎不绝，当时待销售的房源还有20多套。经打听，这些人大都在杭城工作，从杭州城区过钱江三桥到楼盘只需花15分钟的车程，但从杭州到萧山过钱江三桥要花10元过路费，好多人都因此放弃了购房打算。当时，在杭州媒体上，已有关于市政协委员呼吁尽早取消钱江三桥收费站的提议见诸报端。陈先生权衡后，觉得取消过桥费是大势所趋，也是将来该楼盘增值的一个亮点。他当场签了购房合同，付了2万元的购房定金，最后买了一套近200平方米的复式房。如今，钱江三桥收费站撤销了，萧山地区平均每平方米房价上涨了1000－2000元。
诀窍五:要选择被动型的城市
在田先生选择的房产里面，很少有市面上热门的三亚、重庆、北海等地，而都是连云港、镇江等相对比较没有这么发达的城市。
“异地购房，我倾向于选择那些被动型发展的城市。”所谓被动型发展的城市，就是哪些基础工业发展滞后的二级城市。相对的，昆山就属于被拉动型发展的城市，由于上海的经济辐射，房价变得越来越高；而常州、嘉兴等地则属于主动向上海靠拢的发展型城市，他们在发展的同时，房价也慢慢的朝着上海的方向靠拢。“后两者的房价已经渐渐高起来，虽然还有增值空间，但利润却相对没有这么高。而被动型发展的城市，其实并不差，他们总会有发展的一天，潜力是无穷的。”诀窍六:寻找资金雄厚的公司说到规避异地投资的风险问题，田先生说得很简单:“头脑发热的投资是很容易失败的，要选择实力雄厚的公司，这点非常重要。”
现在田先生一般都会选择以上市公司作为背景的房产商，他觉得这样的房产商资金雄厚，不会出现资金链断裂的问题。而且只有规范的开发商，拥有齐全的资质证书，才能办理规范的程序。“到时候就算有问题，也有人可以找。尤其忌找那些个人的开发商，虽然也有成功的案例，但不成功的更多。”
诀窍七:算上8％的额外支出
“除了购房需要的基本资金之外，还要预留8％的额外支出。”田先生为我们算了一笔账:购房之后需要交的各种税大概占购房款总额的6－6.5％。另外，还有各种其他的成本，例如每次来看房的交通、吃住成本，大概占总额的1－1.5％，拢共加起来就是8％。他说他从2004年开始，一直到去年，总共去了5次连云港，每次去都买了房子。“如果购买的人多，譬如前年我在上海聚集了大约20多个购房人，我们就可以要求对方房产公司来上海办理手续，这样又节省了一笔。”
他没有把维权成本算在里面，“如果按照我前面的步骤来审查，一般不需要维权成本，至少我现在还没遇到过。”
专家教你如何规避风险
案例一:上海人老张，2004年在报上看到一则广告，有一个“大理凤凰置业有限公司”开发的“大理凤凰温泉度假村”的项目，每年8％的税后收益轻松拿，包租10年，还可获赠每年一个月的免费入住，并且可在杭州千岛湖凤凰公司旗下的数个四星级酒店入住，而且包租期间免物业管理费。
老张实地察看后签订了购房合同。房价是30多万，均价达6000元/m2，而当年大理市的房价才1000元出头。老张购房风险意识相当强，查看了《商品房预售许可证》，所以比较放心。他原本还想去查看房屋的权属登记信息，但是当地政府却不允许。不过他也没放在心上，还是买下了。
谁知两年多的时间已把老张折腾得心力交瘁。首先，至今房屋的土地证没拿到，说是开发商欠60万土地出让金，没有大土地证，所以办不出小土地证。其次8％税后回报，变成税前回报。第三是自2006年四季度开始，回报根本就没有了。
最新数据:
据海南房地产行业协会的粗略统计显示，来自上海地区的业主已占海南异地置业者的半数以上。在三亚，比例更高达70％左右。同样，在苏州、杭州、武汉和重庆等一批二线城市中，上海置业者所占比例也不低。
置业外地的上海客主要看中三类物业:一类是养老型物业，子女买给父母或退休老人自行购买；第二类是度假型物业，主要是公司或团体购买作为公司员工度假区；第三类是投资型物业，选择小户型房型等待升值后抛出。 支招:作为异地购房者，在购房之前，一定要考虑好投资风险。上海人在对外地情况不了解的情况下，一定要通过各种手段去事先了解清楚，譬如让律师去查证房产的权属情况，开发商的历史档案，或者让当地的朋友了解。
金石律师事务所的吴昊律师告诉记者，在外地只有律师才能查房产公司的情况，个人是没有资格查的。律师查询的项目一般有:该房产目前的所有权、按揭、贷款的情况，以及房产商的土地信息，是否拥有齐全的“五证二书”，如果是景区房屋，是否属于违章建筑等等。
通过这些情况的调查之后，律师会给予投资者一个是否购房的建议，也就规避了因为房产商的不诚信导致的种种风险。
案例二:上海人老李，2005年在网上看到地处山东威海的一个叫“国际海景城”的楼盘，被开发商网站上迷人的海景所吸引，买了一套海景的酒店公寓，房价30多万，均价7000多元/m2。酒店式公寓共两栋楼，1－3楼是海鲜餐厅，网站上和模型上都做了圆弧型的流线造型，餐厅顶部还有空中花园。
当有一天老李到了威海却发现，圆弧型的餐厅变成了一般的方型，餐厅上的空中花园根本没建，只有灰乎乎的水泥楼板，自已的海景房看到海很少，抬头就看到水泥房顶。委托经营的收益很低，但自己的房子却被糟踏的不成样子了。
支招:中原房产的高级法务专员刘祖勇告诉记者，投资者必须实地考察过当地的房产，才能够购买到合适的房屋。很多房屋的情况，譬如房型、朝向、设备新旧等种种问题，都不是一纸合同能够说明的。再加上广告的力度一般都很大，消费者很容易被迷惑。案例三:杨先生到山东日照旅游时，在万平口海水浴场发现日照宏德房地产公司开发的宏德假日酒店的产权酒店。均价5000多，带装修，承诺10年包租每年保底回报6.8％。杨先生很喜欢这个楼盘，当时就买了下来。因为在异地购房，银行不予贷款，所以他只能一次性付了全额房款。
可是交房之后，杨先生却迟迟拿不到房产证。他找到开发商要求退房，开发商不同意，杨先生请律师一纸诉状将开发商告上法庭。在诉状递交后20分钟，开发商就主动给杨先生打电话提出和解退房。虽然和解退房也不是一帆风顺，但杨先生一个月后，拿回了购房款和少量的赔偿合计38万元。
支招:虽然杨先生已经拿回了房款，但是耗费的精力也不少。“其实，如果消费者能够保护自己，付款的时候不要这么爽快，可能就会好一些。”吴昊律师说。
在付款的时候，与卖房者约定好，分批付款，譬如预付10％，中间交房之后付40％，最后拿到房产证后付余下的尾款。这样就规避了付款方面的风险。“风险是不可能不存在的，异地购房者要做的就是将这些风险降到最低。”
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